In een recent arrest stelt de Raad voor Vergunningsbetwistingen vast dat een vergunningverlenende overheid de ligging van de perceelsgrens niet altijd mag afdoen als een louter burgerrechtelijke discussie. Dit arrest toont opnieuw aan dat het zakelijk statuut van de omgevingsvergunning niet absoluut is. Want in bepaalde gevallen – zoals bij de toepassing van artikel 4.4.3., 3de lid VCRO – is het aan de vergunningverlenende overheid om concreet te onderzoeken waar de perceelsgrens precies ligt.
Het principe: vergunningen hebben een zakelijk karakter
Artikel 78 van het Omgevingsvergunningsdecreet benadrukt (net zoals het vroegere artikel 4.2.22. VCRO) dat iedere omgevingsvergunning een zakelijk karakter heeft. Een omgevingsvergunning wordt namelijk verleend onder voorbehoud van burgerlijke rechten die betrekking hebben op de betrokken onroerende goederen. Met andere woorden, de omgevingsvergunning volgt het onroerend goed en niet de persoon van de vergunningsaanvrager. Bovendien doen vergunningsbeslissingen geen afbreuk aan de burgerlijke rechten van derden.
Het zakelijk karakter van de omgevingsvergunning is een vast principe van het ruimtelijk ordeningsrecht en vloeit voort uit de scheiding der machten. Een vergunningverlenende overheid is namelijk een administratief orgaan en geen burgerlijke rechter en kan zich dus niet uitspreken over burgerlijke rechten. Het is dus perfect mogelijk om een omgevingsvergunning aan te vragen en te verkrijgen voor een perceel dat geen eigendom is van de vergunningsaanvrager. De vergunning kan dan niet worden uitgevoerd, bij gebrek aan eigendomsrechten. Bij betwistingen hierover, is het aan de burgerlijke rechter om zich hierover uit te spreken.
Enkele nuanceringen
Het zakelijk statuut is echter niet absoluut. Volgens rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen belet artikel 78 van het Omgevingsvergunningsdecreet niet dat een vergunningverlenende overheid rekening kan houden met niet-betwiste burgerlijke rechten wanneer die de uitvoering van een aanvraag kunnen beletten. Een vergunningverlenende overheid kan een vergunning legaal weigeren indien zij vaststelt dat de vergunning manifest uitvoering is indien de schending van burgerlijke rechten
Ook belet het zakelijk statuut van de omgevingsvergunning niet dat de vergunningverlenende overheid kennis kan nemen van en rekening kan houden met een vonnis of arrest van een burgerlijke rechter.
Uitzonderlijke nood aan concreet onderzoek
Sterker zelfs, een vergunningverlenende overheid heeft zelfs de plicht om een concreet onderzoek te voeren naar de burgerrechtelijke context bij toepassing van artikel van artikel 4.4.3., 3de lid VCRO inzake het aanbouwen van een woning tegen een wachtgevel.
In een recent arrest van de Raad voor Vergunningsbetwistingen van 12 maart 2019 merkt de Raad op dat een vergunningverlenende overheid concreet moet onderzoeken of de gevel van de naastgelegen woning van de verzoekende partij wel beschouwd kan worden als een ‘wachtgevel’ in de specifieke betekenis die artikel 4.4.3, derde lid VCRO aan dit begrip geeft. Dit impliceert dat de vergunningverlenende overheid een ‘burgerrechtelijk’ onderzoek dient te voeren en moet nagaan of er zich in de bestaande gevel een raam, een afvoergoot, muurankers en kantpannen bevinden en van de bewijsstukken bijgebracht door de vergunningsaanvrager of de bewoners van de reeds bestaande woning waaruit kan blijken dat de bestaande woning al dan niet, zoals nochtans bepaald in artikel 4.4.3 VCRO, is opgericht op of tot tegen de perceelsgrens.
Met andere woorden, de verwerende partij kan zich niet beperken tot de opmerking dat de problematiek met betrekking tot de perceelsgrens een burgerrechtelijke materie betreft, nu zij conform de uitdrukkelijke bepaling in artikel 4.4.3 VCRO dient te onderzoeken of de muur op of tegen de perceelsgrens staat.
Opletten met burgerlijke rechten!
Uit dit arrest blijkt opnieuw dat ook burgerlijke rechten deel kunnen uitmaken van een stedenbouwkundige discussie én dat de vergunningverlenende overheid in bepaalde gevallen rekening moet/kan houden met de burgerrechtelijke context. Niettemin is het gevaarlijk om bij de vergunningverlening al te veel rekening te houden met burgerlijke rechten. Een vergunningsbeslissing die uitspraak doet over (betwiste) burgerlijke rechten maakt inbreuk op het zakelijk statuut van de omgevingsvergunning en is onwettig. Een belangafweging is dus steeds noodzakelijk.
